🏢 福井市で投資用収益不動産を考える ― 減価償却と法人活用のポイント
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1. 投資用収益不動産とは？
投資用収益不動産とは、賃料収入や売却益を目的に所有する不動産のことです。
代表的なものは以下の通りです：
- アパート・マンション（賃貸経営）
- 店舗・事務所物件
- 駐車場
- 倉庫・事業用建物
福井市では、大学や企業に通う単身者向けアパートや、車社会に合わせた駐車場経営、幹線道路沿いのロードサイド店舗に安定した需要があります。
2. 減価償却の基本
不動産の「建物部分」や「設備部分」は、耐用年数に応じて減価償却費を経費として計上できます。
- 木造住宅：22年
- 軽量鉄骨造：27年
- 重量鉄骨造：34年
- RC造（鉄筋コンクリート造）：47年
土地は償却できませんが、建物や付属設備は経費化できるため、節税効果が期待できます。
3. 個人投資家と法人投資家の違い
■ 個人で所有する場合
- 減価償却費を不動産所得の経費にできる
- 所得税・住民税の軽減につながる
- 築古物件を購入すると「簡便法」で短期償却できる場合もある
ただし、課税は累進課税のため、所得が増えるほど税率が高くなります（最大45％＋住民税10％）。
■ 法人で所有する場合
- 法人税率（約23％前後）で課税されるため、高所得層に有利
- 役員報酬や経費計上により柔軟な節税が可能
- 減価償却費は法人の経費として計上され、利益圧縮効果が大きい
- 銀行融資が受けやすく、大規模な投資に向いている
👉 特に福井市のように 物件価格が抑えめ で 利回り重視 の投資市場では、法人化によるスケール拡大が現実的な戦略になります。
4. 売却時の注意点
- 減価償却により建物の簿価が小さくなると、売却時に譲渡所得が大きくなる点に注意が必要です。
- 個人の場合：譲渡所得に所得税・住民税（所有期間により15％〜30％＋住民税）
- 法人の場合：譲渡益は法人の利益として課税される
👉 節税と売却益のバランスを取るために、購入時点から出口戦略を考えることが重要です。
5. 福井市での投資成功のポイント
- 需要に合わせた物件選び
福井大学・駅周辺＝単身者需要、郊外＝ファミリー層や駐車場需要 - 減価償却を活かした実質利回り計算
表面利回りだけでなく、減価償却を考慮したキャッシュフローを試算する - 法人化によるスケール拡大
小規模から始めて、将来的には法人化し、複数物件を保有する戦略が有効
Q&A よくある質問
Q. 個人と法人、どちらが有利ですか？
A. 所得が少ない段階では個人、所得が増えて累進課税で高税率になる段階では法人化が有利になる傾向があります。
Q. 法人にするとデメリットはありますか？
A. 設立費用・維持費用（法人住民税や会計処理）がかかるため、小規模投資では負担になることもあります。
Q. 減価償却を進めると売却時に不利になりますか？
A. はい。簿価が小さくなるため譲渡益が大きくなります。ただし節税効果と売却益のバランスを考えれば十分有効な戦略です。
まとめ
福井市で投資用収益不動産を検討する際には、減価償却を活用した節税効果と、法人化による税率の安定・資金調達力の強化を意識することが大切です。
- 個人投資：小規模・築古物件から始めて節税効果を得る
- 法人投資：規模を拡大し、税務戦略・資金調達力を強化する
👉 福井市という地方都市の特徴（安定需要・価格帯）を踏まえ、出口戦略まで見据えた投資が成功のカギとなります。
当社のサポートについて
当社では、福井市を中心に 投資用収益不動産の仲介・売却・査定 を行っております。
- 「アパートを売却して資金を回収したい」
- 「収益物件の査定をしてみたい」
- 「投資用不動産を購入したい」
といったご相談を承っております。
専門スタッフが 収益性を重視した査定 を行い、投資家目線での売却戦略をご提案いたします。
