収益物件の維持コストが上がる今、利回りを守るためにできること
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近年、建物の老朽化や修繕費の高騰、入居者ニーズの変化などにより、 収益物件の運用コストが年々上がっています。 「以前より利益が残らない」「思ったより手取りが少ない」── そんな声がオーナー様から増えています。
▼ 見落としがちな“維持コスト”の実態
収益物件を所有していると、家賃収入以外にも様々な支出があります。
- 外壁塗装・屋根改修などの大規模修繕費
- 共用部設備（エレベーター・給湯・照明・ポンプなど）の交換費用
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料（火災・地震保険など）
- 管理会社への委託費・清掃費
これらをすべて差し引くと、想定利回りよりも実質利回りが 1〜2％下がっているケースも珍しくありません。
▼ 利回りが下がると、資産価値にも影響が
利回りの低下は、物件の収益性＝評価額に直結します。
評価額 ＝ 年間家賃収入 ÷ 想定利回り
たとえば、家賃収入が同じでも利回りが上がれば価格は下がります。 つまり「家賃下落・空室増加・修繕コスト増」が重なると、 売却価格も年々下がっていく傾向にあります。
「まだ売らない」と思っている間に、資産価値が下がっていることもあります。
▼ 資産を守る3つの見直しポイント
- 修繕費の計画を見直す
築年数に応じた修繕計画を立て、突発費用を抑える。 - 空室リスクを数値化
入居率・賃料下落率から将来の実質利回りを把握。 - 売却or保有の損益比較
今売った場合と5年後の想定価値を比較して判断。
この「損益比較」を行うだけでも、最適なタイミングを見極めやすくなります。
▼ 福井市エリアでも“売却のチャンス”が増えています
近年は、福井市などで法人投資家の買い需要が高まっています。 特に、築年数が経過しているアパート・一棟マンションでも 土地価値や立地重視で購入されるケースが増加中です。
「修繕費がかかる前に売る」ことが、結果的に資産を守る選択になることもあります。
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